Author: Алексей
Last saved by: Сажина Татьяна Васильевна
Company: CtrlSoft

Сводный отчет
для проведения оценки регулирующего воздействия проекта закона Калужской области «О внесении изменений в Закон Калужской области «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов»

1. Описание проблемы, на решение которой направлен предлагаемый способ  регулирования, оценка негативных эффектов, возникающих в связи с наличием рассматриваемой проблемы
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.
Законом Калужской области от 26.06.2015 № 747-ОЗ «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного 
и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов» (далее – Закон) установлены критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты. При этом Законом установлен исчерпывающий перечень направлений масштабных инвестиционных проектов. В сфере строительства многоквартирных домов определено одно направление - строительство индивидуальных жилых домов, многоквартирных домов, передаваемых в собственность или социальный наем гражданам, лишившимся жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций, гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.
В большинстве случаев застройщики многоквартирных домов заключают договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона, в ходе которого стоимость права аренды может вырасти в несколько раз. Заключение договора аренды на торгах влечет за собой увеличение расходов застройщика на первоначальном этапе строительства и как следствие увеличение общей стоимости объекта.
Кроме этого, за органами местного самоуправления, органами исполнительной власти Калужской области, закреплены полномочия по предоставлению жилых помещений гражданам, имеющим право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья. Мероприятия по предоставлению жилых помещений представляют собой серьёзную нагрузку на областной и местные бюджеты.
Для привлечения организаций-застройщиков к решению указанной проблемы, необходимо определить механизм стимулирования застройщика и возмещения понесенных застройщиком затрат. В этих целях проектом закона предлагается предоставлять юридическим лицам в аренду без проведения торгов земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для реализации масштабных инвестиционных проектов, предусматривающих передачу жилых помещений, гражданам, имеющим право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья.
В связи с вышеназванными проблемами возникают следующие негативные эффекты:
- увеличение стоимости кв.м. жилых помещений в многоквартирных домах,
- увеличение расходов регионального и местного бюджетов.

2. Анализ опыта иных субъектов Российской Федерации в соответствующих сферах деятельности
Анализ законодательства регионов показал наличие возможности заключения юридическими лицами договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при реализации масштабного инвестиционного проекта по направлению деятельности, связанному со строительством многоквартирных домов.
При этом, отмечено наличие практики закрепления обязательств застройщиков по передаче жилых помещений отдельным категориям граждан при установлении критериев масштабных инвестиционных проектов. Объём жилых помещений, подлежащих передаче застройщиком, варьируется от 5  до 50 процентов общей площади жилых помещений, строительство которых предусмотрено  инвестиционным проектом.

Наименование области | Критерий масштабного инвестиционного проекта, предусматривающий передачу застройщиком жилых  помещений отдельным категориям граждан | НПА

Архангельская область

- передача в собственность пострадавших граждан жилых помещений площадью, равной не менее 5 процентов общей площади жилых помещений, строительство которых предусмотрено инвестиционным проектом;

Постановление Правительства Астраханской области от 22.02.2018 № 61-П
«О порядке и условиях заключения соглашения по масштабному инвестиционному проекту, предусматривающему строительство многоквартирных домов и восстановление прав граждан, включенных в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены»

Вологодская область

- обеспечение прав пострадавших участников долевого строительства на жилые помещения, общая площадь которых составляет не менее 500 квадратных метров, в соответствии с законом области от 4 октября 2017 года № 4198-ОЗ «О мерах государственной поддержки и (или) содействия в восстановлении нарушенных прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Вологодской области и о внесении изменений в отдельные законы области»

Закон Вологодской области от 04.10.2018 № 4408-ОЗ
 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых на территории Вологодской области допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам в аренду без проведения торгов»

Новосибирская область

- строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 6 процентов общей площади жилых помещений либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат передаче в собственность гражданам, включенным в установленном Правительством Новосибирской области порядке в список претендующих на поддержку лиц, требования которых включены в реестр требований участников строительства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», при условии уступки прав указанных требований инициатору проекта;
- строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 6 процентов общей площади жилых помещений, либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат передаче в собственность муниципального образования, в границах которого осуществляется реализация масштабного инвестиционного проекта, для последующего расселения нанимателей и собственников жилых помещений, расположенных в домах, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

Закон Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-ОЗ
«Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов»

Омская область

- передача в собственность гражданам, признанным в соответствии с федеральным законодательством пострадавшими от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений гражданам - участникам строительства многоквартирных домов на территории Омской области, не менее чем 10 процентов от общей площади жилых помещений, строительство которых предусматривается инвестиционным проектом, в многоквартирном доме (многоквартирных домах), предусмотренном (предусмотренных) инвестиционным проектом, или в ином многоквартирном доме (многоквартирных домах), введенном (введенных) в эксплуатацию;

Закон Омской области от 16.07.2015 № 1772-ОЗ
«О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты в целях предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов»

Оренбургская область

- инициатором проекта приняты обязательства по обеспечению жилыми помещениями граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, расположенных на территории Оренбургской области, пострадавших в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;

Закон Оренбургской области от 03.07.2015 № 3304/904-V-ОЗ
«О критериях, которым должны соответствовать объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам в аренду без проведения торгов»

Орловская область

- инвестиционный проект предусматривает строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов), а также обязанность арендатора земельного участка безвозмездно передать не менее 10 процентов общей площади жилых помещений в указанном многоквартирном доме (многоквартирных домах) и (или) принадлежащие арендатору земельного участка на праве собственности новые (не бывшие в употреблении, в ремонте, не являющиеся восстановленными) жилые помещения в иных многоквартирных домах, введенных в эксплуатацию не ранее чем за 5 лет до передачи жилых помещений в государственную (муниципальную) собственность, расположенных на территории городского поселения, городского округа Орловской области по месту нахождения земельного участка, предоставляемого в аренду, либо на территории муниципального района Орловской области (в случае, если земельный участок, предоставляемый в аренду, находится на территории сельского поселения Орловской области, входящего в состав данного муниципального района Орловской области), общая площадь которых в совокупности составляет не менее чем 10 процентов общей площади жилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах), которые планируется построить в рамках инвестиционного проекта:
в муниципальную собственность городского поселения Орловской области, городского округа Орловской области по месту нахождения земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципальных образований Орловской области, либо из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого в аренду, либо в муниципальную собственность муниципального района Орловской области в случае, если земельный участок из земель, находящихся в муниципальной собственности муниципальных образований Орловской области, либо из земель, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемый в аренду, находится на территории сельского поселения Орловской области, входящего в состав данного муниципального района Орловской области, в целях последующего предоставления указанных жилых помещений гражданам, лишившимся жилых помещений в результате чрезвычайных ситуаций, а также гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда; в государственную собственность Орловской области в случае, если в аренду предоставляется земельный участок из земель, находящихся в государственной собственности Орловской области, в целях последующего предоставления указанных жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей;

Закон Орловской области от 04.12.2015 № 1884-ОЗ
«Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов»

Саратовская область

- многоквартирные дома, не менее 50 процентов жилых помещений в которых подлежат безвозмездной передаче в муниципальную собственность городского округа, городского поселения, в границах которого расположен земельный участок, либо в муниципальную собственность муниципального района, в границах которого расположен земельный участок входящего в состав муниципального района сельского поселения, для предоставления гражданам, чьи жилые помещения признаны в установленном порядке непригодными для проживания, в соответствии с соглашением, заключаемым инвестором с органом местного самоуправления соответственно городского округа, городского поселения, муниципального района;

-  объекты, размещение которых позволит предоставить денежные компенсации или жилые помещения бесплатно в собственность в соответствии со статьей 5.2 Закона Саратовской области от 2 августа 2012 года № 122-ЗСО «О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области» гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства и чьи права нарушены.

Закон Саратовской области от 30.09.2014 № 122-ЗСО
«О земле»

Томская область

- передача в собственность гражданам, отнесенным к числу пострадавших в соответствии с Федеральным законом и (или) Законом Томской области, жилых помещений площадью не менее чем 10 процентов от общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого предусматривается инвестиционным проектом на предоставляемом земельном участке, ином строящемся либо введенном в эксплуатацию многоквартирном доме.

Закон Томской области от 09.07.2015 № 100-ОЗ
«О земельных отношениях в Томской области»

3.	Цели предлагаемого правового регулирования
Целями проекта закона являются:
3.1. Увеличения объёма ввода в эксплуатацию жилья.
3.2. Создание благоприятных условий для инвестиционной деятельности в сфере строительства многоквартирных домов. 
3.3. Вовлечение земельных участков в оборот в целях жилищного строительства.
3.4 Обеспечение жилыми помещениями граждан, относящихся к категории лиц, имеющих право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья.
3.5. Снижение нагрузки на областной и местные бюджеты.

4. Описание предлагаемого регулирования и иных возможных способов решения проблемы
Предлагаемый проект закона предусматривает новое направление масштабных инвестиционных проектов - строительство многоквартирных домов, в которых не менее 10 процентов общей площади жилых помещений подлежат передаче в собственность граждан, относящихся к категории лиц, имеющих право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья.
При реализации указанного направления масштабного инвестиционного проекта   договор аренды земельного участка подлежит заключению с застройщиком без проведения торгов.

5. Основные группы субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности, иные заинтересованные лица, включая органы государственной власти и органы местного самоуправления, интересы которых будут затронуты предлагаемым правовым регулированием, оценка количества таких субъектов
Предлагаемым изменением Закона будут затронуты интересы:
-	субъектов предпринимательской деятельности, осуществляющих строительство многоквартирных домов,
-	органов местного самоуправления и исполнительной власти Калужской области, 
- жителей Калужской области, имеющих право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья. 

6. Новые функции, полномочия, обязанности и права органов государственной власти и органов местного самоуправления или сведения об их изменении, а также порядок их реализации
Не предусмотрены.

7. Оценка соответствующих расходов (возможных поступлений) бюджета субъекта Российской Федерации
В целях реализации проекта закона дополнительные средства из областного бюджета не потребуются. Предполагается снижение нагрузки на областной бюджет, в части уменьшения расходов, связанных с предоставлением жилых помещений гражданам, имеющим право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья.

8. Новые или изменяющие ранее предусмотренные нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации обязанности для субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности, а также устанавливающие или изменяющие ранее установленную ответственность за нарушение нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации обязанности, запреты и ограничения для субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности, а также порядок организации их исполнения
Новое правовое регулирование изменяет ранее предусмотренные обязанности для субъектов предпринимательской деятельности в части улучшения их положения, поскольку предусматривает возможность заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при реализации масштабного инвестиционного проекта. Несмотря на закрепление за юридическими лицами обязательств по передаче определенного объёма жилых помещений в рамках масштабного инвестиционного проекта, которым предусмотрено строительство многоквартирного дома, положительный эффект будет выражаться в возможности реализации проектов с наименьшими затратами на первоначальном этапе.

9. Оценка расходов и доходов субъектов предпринимательской и инвестиционной деятельности, связанных с необходимостью соблюдения установленных обязанностей либо изменением содержания таких обязанностей, а также связанные с введением или изменением ответственности
Принятие проекта закона позволит сократить расходы, субъектов предпринимательской деятельности, связанные с затратами на приобретение земельного участка в собственность или заключением договора аренды земельного участка на торгах в форме аукциона. 
Застройщики получают возможность заключения договора аренды земельного участка по планируемой цене, что исключено при заключении договора аренды земельного участка на торгах. Так, например стоимость земельного участка площадью около 1 га  в г. Обнинске на торгах составляет сумму, примерно равную 90 000 000 рублей. В то же время стоимость жилых помещений (10%), которые могли бы быть предоставлены отдельным категориям граждан, оценивается примерно в 50 000 000 – 60 000 000 рублей. Кроме того, в этом случае застройщик несёт расходы не на начальном этапе строительства, который требует значительных вложений, а после завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

10. Риски решения проблемы предложенным способом регулирования и риски негативных последствий
Несоблюдение субъектами предпринимательской деятельности условий предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.

11. Описание методов контроля эффективности избранного способа достижения цели регулирования
Наличие (отсутствие) обращений предпринимателей в Аппарат Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Калужской области в связи с негативным действием принятого закона.
Сбор статистических данных по объёму ввода жилья.

12. Необходимые для достижения заявленных целей регулирования организационно-технические, методологические, информационные и иные мероприятия
Информирование участников рынка жилищного строительства о возможности заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при реализации масштабного инвестиционного проекта.

13. Индикативные показатели, программы мониторинга и иные способы (методы) оценки достижения заявленных целей регулирования
1. Объём ввода в эксплуатацию жилья.
2. Количество жилых помещений, предоставленных гражданам, имеющим право в соответствии с действующим законодательством на бесплатное предоставление жилья.
Принятие проекта закона создаст в регионе условия, способствующие привлечению частных инвестиций для решения вопросов, имеющих социальное значение.